REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALÍAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA


PARTE DEMANDANTE: ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 12 de septiembre de 1991, bajo el N° 32, Tomo 130-A Sgdo.

APODERADO JUDICIAL:
DEISY I. FALCÓN N., venezolana, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No 32.065.
PARTE DEMANDADA:



APODERADO JUDICIAL:
SABRINA GUTIERREZ MOLINA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 7.374.811.
No tiene apoderado judicial constituido.
MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES – VÍA EJECUTIVA
EXPEDIENTE No E- 2009-025
SENTENCIA DEFINITIVA.

I
Se inició el presente procedimiento judicial ante este Órgano Jurisdiccional por libelo de demanda presentado en fecha 8 de mayo de 2009 por la abogada DEISY FALCÓN, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., contra la ciudadana SABRINA GUTIERREZ MOLINA, todos arriba identificados.
En fecha 12 de mayo de 2009, el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a su citación. Se acordó abrir Cuaderno de Medidas.
En fecha 21 de mayo de 2009 la representación judicial de la parte actora solicitó mediante diligencia la habilitación del horario nocturno a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada, lo cual fue acordado por este Tribunal mediante auto de fecha 25 de mayo de 2009.
En fecha 13 de julio de 2009, el Alguacil de este Tribunal presentó diligencia dejando constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada, consignando recibo debidamente firmado por el demandado.
En fecha 14 de julio de 2009, compareció la parte demandada, asistida de abogada y consignó diligencia de oposición de cuestiones previas y contestación a la demanda. En la misma fecha fueron dictados autos, el primero declarando sin lugar la cuestión previa opuesta, y el segundo que no ha nacido el derecho a solicitar la reconvención.
En fecha 17 de julio de 2009, la parte demandada consignó escrito de pruebas el cual fue agregado y sustanciado en la misma oportunidad.
ACTUACIONES EN EL CUADERNO DE MEDIDAS:
Se da inicio al Cuaderno de Medidas mediante auto de fecha 12 de mayo de 2009 donde se ordena abrir dicho Cuaderno a los fines de proveer sobre la cautelar solicitada.
En fecha 25 de mayo de 2009, dando cumplimiento al auto antes señalado se ordenó certificar copia del libelo de demanda y del auto de admisión de la misma y agregarlas al Cuaderno de Medidas.
En fecha 26 de mayo de 2009, de conformidad con el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal decretó medida de Embargo Ejecutivo sobre el inmueble objeto del presente juicio. Se libró exhorto y oficio al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro, Carrizal y Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda.

II
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal pasa a hacerlo de la manera siguiente:
La parte demandante expone sus alegatos de la siguiente manera: “…Consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 11 de febrero de 1998, registrado bajo el N° 3, Tomo 8, Protocolo Primero, que se anexa marcado con la letra “B”, que la ciudadana SABRINA GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.374.811, es legítima propietario del inmueble identificado con el número y letra D-81, situado en la planta Octava, Edificio “Torre D”, del PARQUE RESIDENCIAL LOS HELECHOS (…). Ahora bien, es el caso que la Ciudadana, anteriormente identificada, debido a las cargas y porcentajes que le son atribuidas como propietario, de acuerdo al Régimen de Propiedad Horizontal y al Documento de Condominio, adeuda las cuotas de condominio vencidas desde el mes de DICIEMBRE del año 2000, hasta el mes de NOVIEMBRE de 2008, ambos inclusive, lo que totaliza hasta esa fecha la cantidad de OCHO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 8463,85).
(…)
Fundamentamos la presente demanda de Cobro de Bolívares mediante el procedimiento por Vía Ejecutiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a la obligación que corresponde a los propietarios bajo el régimen de propiedad horizontal, de contribuir con los gastos comunes inherentes e inseparables del inmueble de su propiedad. (…) en atención a lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a la tipificación de las obligaciones propter rem, que se atribuye a los gastos comunes de condominio (…) en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se refiere al carácter de títulos ejecutivos atribuidos a los recibos o planillas de condominio pasados por el Administrador del condominio del inmueble. Asimismo en los artículos 1264, 1269 y 1278 del Código Civil, referentes al cumplimiento de las obligaciones y a los efectos de las mismas; en el Artículo 1.977 del Código Civil relativo a la prescripción de los Derechos Reales que corresponden a nuestra representada; en el Artículo 42 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la Competencia de este Tribunal para conocer de la presente demanda y en los Artículos 630 al 639 del mencionado texto adjetivo, que se refiere al derecho que le corresponde a mi representada a seguir el presente juicio de Cobro de Bolívares por el procedimiento de la Vía Ejecutiva.”

Concluye su escrito libelar exponiendo que ha agotado todas las gestiones extrajudiciales a los fines de hacer efectivo el cobro de las cuotas de condominio vencidas y no pagadas nombradas en su escrito de demanda, y que por tales razones acude a demandar a la ciudadana SABRINA GUTIERREZ MOLINA, para que convenga o en su defecto sea condenada a: “PRIMERO: La suma de OCHO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉTNIMOS (Bs. 8.463.85) correspondiente a cuotas de condominio(…) SEGUNDO: Al pago de las cuotas que se sigan venciendo hasta tanto se logre la cancelación definitiva de la deuda (…) TERCERO: Solicito respetuosamente ante este Tribunal se sirva practicar la experticia complementaria del fallo al efecto de determinar la indexación que se pudiere producir sobre los montos adeudados (…) CUARTO: Las costas y costos del presente juicio, incluyendo honorarios profesionales de abogados.” (Destacado original).
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada lo hizo de la forma siguiente:
“…rechazo y contradigo en cada una de sus parte, tanto los hechos como en el derecho de las pretensiones incoadas contra mía (Sic) persona por el siguiente razonamiento es el caso del ciudadano Jues (Sic) en paga (Sic) el 90% la totalidad del condominio que anexo las puabas (Sic) mascadas (Sic) con la letra “A” por razones inexplicables o sin venguenzura (Sic)ningún momento se ha dirigido a mi persona ni siquiera saben que e (Sic) cancelado el 90% la (Sic) totalidad de mis obligaciones, existiendo un convenio de pago registrado con la anterior administradora “INVERSIONES MONALBA C.A.” de fecha 4 de Agosto del 2006 donde se acuerdan entre las partes el pago de las mensualidades, ni siquiera se molestaron en averiguar quien (Sic) deposita el dinero, por estas razones solícito (Sic) ciudadana respetuosamente que se abra una investigación en contra de la Junta de Condominio actual ya que termino (Sic) su periodo (Sic) igualmente a la “Administradora Domus” por las irregularidades existentes no es una administradora es un Bufete privado de cobranzas ya que están cobrando el 25% sobre el monto de las obligaciones extrajudiciales cometiendo el delito, de usura exponiendo a los(as) propietarios(as) a la burla escarnio publico haciendo imposible pagar la deuda por la Voracidad de los(as) Abogados(as) aparate (Sic) que cobran interés sobre interés, hacen lo que les place creando un ambiente de tensión Judicial. También se menciona en la medidas (Sic) que se cobrara (Sic) como ajuste o corrección monetaria de acuerdo al índice de precios al consumidor (IPC), como es bien sabido el IPC fue drogado en su Resolución Origina (Sic) No. 98 de fecha 5 de noviembre de 2008 en su Gaceta No. 39.055 fe (Sic) derogada en la Gaceta No. 39.197 del 10 de junio del 2009 sección MINSTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PUBLICAS Y VIVIENDA, Articulo No. 1 y 2 párrafo primero y párrafo segundo (…). Por esta (SIC) razones solicito al tribunal que la presente demanda no sea admitida y declarada sin lugar…” (Destacado Original).

Trabada en esta forma la litis, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por la parte demandante, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil del modo siguiente:

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

• Copia simple, certificada ad efectum videndi, de documento poder autenticado ante la notaria pública vigésima sexta del Municipio Libertador, en fecha 30 de abril de 2009 anotado bajo el N° 04, Tomo 23 de los libros llevados por esa Notaria, el cual se valora en todo su vigor probatorio como prueba de la representación judicial de la parte demandante, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia certificada de documento de compra-venta del inmueble referido en la presente demanda, protocolizado en el Registro Público del Municipio Los Salias, en fecha 11 de febrero de 1998, anotado bajo el N° 3, tomo 8, protocolo 1°, el cual se valora en todo su rigor probatorio de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, como prueba de la titularidad de propiedad de la parte accionada sobre el inmueble referido en la presente litis.
• Copia simple de dieciocho (18) recibos de cobro de condominio, cursante a los folios veintidós (22) al treinta y nueve (39), rayadas con tachaduras, enmendaduras, del apartamento 81 de la torre “D” del Parque Residencial Los Helechos, carecen de valor probatorio por no tratarse de copia de documento público, o privado reconocido o tenido por reconocido.
• Copias al carbón de veinte (20) recibos de condominio, cursante a los folios 40 al 59, emitidos por la Sociedad Mercantil Condominios Buenaluz S.R.L. carecen de valor probatorio por tratarse de documentos privados emanados de tercero los cuales no fueron ratificados mediante prueba testimonial, como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Originales de cuarenta y tres (43), recibos de condominio del apartamento 81 de la Torre “D” del Parque Residencial Los Helechos, emitidos por Inversiones MONALBA, carecen de valor probatorio por tratarse de documentos privados emanados de terceros, los cuales no fueron ratificados en juicio mediante prueba testimonial, como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Original de diez (10) recibos de condominio, del apartamento D-81 de la Torre “D” de Residencias Los Helechos, emitidos por ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., parte actora en el presente juicio, se valoran en todo du vigor probatorio como prueba de los meses adeudados y no pagados por la parte demandada, por cuanto los mismos no fueron desconocidos ni tachados en su oportunidad legal correspondiente, con base en el artículo 13 del Código Civil.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Original de papel contentivo de cuadro mecanografiado titulado “PAGOS REALIZADOS DE CONDOMINIO SIN INTERESES DE MORA”, carece de todo valor probatorio por contrariar el principio de alteridad de la prueba, pues dicha prueba emana de la misma parte que produjo.
• Copia simple certificada ad efectum videndi por el Secretario de este Tribunal, de “CONVENIMIENTO DE PAGO PARA REGULARIZAR DEUDA DE CONDOMINIO”, con anexo de recibos de condominio, cursante del folio 128 al 174, suscrito entre la parte demandada e Inversiones MONALBA C.A., carece de todo valor probatorio por tratarse de documento privado emanado de tercero y no fue ratificada en juicio mediante la prueba testimonial.

Valoradas y estudiadas como han sido todas y cada una de las pruebas traída a los autos por las partes en conflicto, corresponde a esta Juzgadora dejar sentado si como lo alega la parte demandante existe insolvencia de la parte demandada en la deuda condominial desde el mes de diciembre del año 2000 hasta el mes de noviembre de 2008, o si, como lo alega la parte accionada ha cancelado el noventa por ciento (90%) de los pagos exigidos en la presente demanda.
Así las cosas, esta Juzgadora observa que durante el transcurso de la causa la parte demandada no probó de manera alguna el hecho de haber cumplido con la cancelación de las cuotas de condominio demandadas, por cuanto le es exigido por la parte accionante el cancelar recibos de condominios desde el mes de diciembre de 2000 hasta el mes de noviembre de 2008, siendo que al momento de presentar su defensa mediante diligencia (adolece de errores ortográficos y de mala redacción), a través de la cual realizó el esbozo de su defensa de manera imprecisa y fundamentada en pruebas que presentaría posteriormente en el lapso dispuesto a tal efecto, siendo tales probanzas desestimadas por este Tribunal por las razones que expresan en cu examen valoratorio, sumado al hecho de que de convenio presentado como prueba de pago parcial de la deuda condominial, consistente en un supuesto convenio, suscrito por la parte demandada con la Sociedad Mercantil Inversiones Monalba C.A., no se desprende del mismo presenta finiquito de pago. De igual forma llama la atención de este Tribunal que en la diligencia contentiva de la contestación a la demanda, la parte accionada solicita la apertura de una investigación a la “Junta de Condominio y Administradora Domus C.A.”, siendo tal petitorio absolutamente improcedente, por cuanto, de conformidad con el artículo 11 del texto adjetivo civil el juez en materia civil no puede iniciar proceso alguno sin previa demanda de parte, ni tiene competencia para actuar de oficio sobre el modo de cobrar de Juntas de Condominio o Sociedades Mercantiles, siendo éste un Tribunal Civil de Municipio, por lo que se le llama la atención a la abogada asistente de la parte demandada a que centre sus peticiones y canalice sus ideas a fin de prestar una optima y eficaz asistencia a sus patrocinados.
Ahora bien haciendo una interpretación y aplicación practica al caso bajo estudio de las normativas legales aplicables al caso de marras, es claro concluir que existe un estrecho vinculo entre la propiedad de la cosa y el derecho que tiene el titular o propietario de la misma en la cancelación puntual de las cuotas condominiales, a los fines de cumplir con su obligación, vinculo el cual es indisoluble, así lo establece el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, al referirse a la obligación que corresponde a los propietarios bajo régimen de propiedad horizontal, de contribuir con los gastos comunes, inherentes e inseparables del inmueble de su propiedad. De esta manera la falta de pago por parte de cualquiera de los copropietarios de sus correspondientes alícuotas condominiales, menoscaba el derecho del resto de los copropietarios que al contrario si cumplen cabalmente con sus obligaciones de condominio. En consecuencia a los argumentos y la norma señalada anteriormente resulta forzoso para este Tribunal dejar sentado que la presente demanda debe prosperar, y así deberá declararse en el dispositivo del presente fallo.
Ahora bien, en cuanto concierne a la cancelación de las cuotas que se continuaren venciendo hasta que se logre la cancelación definitiva, quien aquí decide observa que los gastos de condominio no son fijos; por el contrario, son variables, siendo imposible determinar el pago que se genera de la obligación propter rem. Ante esta ambigüedad sería necesario traer a los autos recaudos extraños para establecer la obligación total y definitiva del condominio, siendo esto de carácter indeterminado y por ende improcedente, aunado al hecho de que según el artículo 630 del Código de Procedimiento la obligación del demandado debe ser una “cantidad líquida de plazo vencido” para el momento de la interposición de la demanda, exigencia esta que no cumplen las deudas causadas en fecha posterior a este acto. En consecuencia, se niega este petitorio.
Por último y en lo relativo al pago de la corrección monetaria de las cantidades adeudadas, observa quien decide de la revisión de los recibos de condominio cursantes en autos que en los mismos se incluyeron los intereses de mora, por lo cual este Tribunal no puede sino negar ese pedimento, habida cuenta que una vez acordados los intereses derivados del incumplimiento de la obligación demandada, su procedencia implicaría una doble reparación y generaría intereses sobrepuestos contrarios a la noción de pago justo. Así se declara.
DISPOSITIVA

Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguientes:
1.- Se declara Parcialmente Con Lugar la demanda intentada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DOMUS C.A., contra la ciudadana SABRINA GUTIERREZ MOLINA, ambas partes identificadas anteriormente.
2.- Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de OCHO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 8.463,85) por concepto de recibos de condominio vencidos y no pagados desde el mes de diciembre de 2000 hasta el mes de noviembre de 2008.
3.- Se niega el pago de los recibos de condominio que se continuaren venciendo y de las cantidades reclamadas por concepto de indexación monetaria.
Por la naturaleza del presente fallo no hay expresa condenatoria en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ejusdem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los diez (10) días del mes de agosto de 2009. AÑOS 199° y 150°.
LA JUEZ TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ

EL SECRETARIO,

MAIKEL MEZONES
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 2:30 p.m.

EL SECRETARIO



LCH/mmi
Expediente N° E-2009-025